整理了《房屋登记办法》第五十七条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第五十七条的理解。房屋登记办法第五十七条内容如下：
经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
（五）其他必要材料。
主旨
最高额抵押权确定登记时应当提交的材料
释义和理解
当事人申请最高额抵押权确定登记时应当提交的材料。
一、为什么要规定最高额抵押权确定登记
所谓最高额抵押权确定登记是指，当发生法定的或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人向登记机关设定的登记。最高额抵押权的确定登记实际上就是变更登记，即在最高额抵押权担保的债权确定后，依法将最高额抵押权变更为一般抵押权。对此，我国台湾地区的“土地登记规则”第115一2条第1款有明确的规定：“最高限额抵押权因原债权确定事由发生而申请变更为普通抵押权时，抵押人应会同抵押权人及债务人就结算实际发生之债权额申请为权利内容变更登记。”
为什么《办法》要特别规定最高额抵押权的确定登记呢？这涉及到如何理解最高额抵押权担保的债权的确定制度的意义，我们认为该制度主要有以下两方面的意义：
1．优先受偿的债权及金额有确定的必要。最高额抵押权所担保的债权为一定范围内的不特定债权，在确定前，此项受担保的不特定债权，一直保持流动性，生生不息。然而，最高额抵押权作为担保物权，其终究是为了担保债权的优先受偿而存在，其实现担保价值亦即实行抵押权之际，关于哪一种债权属于优先受偿的债权仍需要予以具体特定。此外，最高额抵押权的优先受偿金额虽然有最高限额的限制，但是计算担保债权的金额是否逾越最高限额或实际债权额究竟有多少，也需要将最高额抵押权所担保的债权加以具体化、特定化。
2．出于保护利害关系人利益的考虑，如果对于最高额抵押权所担保的债权不加以特定，则最高额抵押权无法实现，抵押人的一般债权人或抵押物上的后顺序抵押权人的利益难以得到保障。因此，办理确定登记之后，债权人与债务人再发生新的债权都不能纳人到抵押权的担保范围。
二、最高额抵押权担保的债权确定的事由
最高额抵押权担保的债权的确定也称“最高额抵押权担保的债权的特定”，它是指最高额抵押权所担保的一定范围内的不特定债权，因一定事由的发生而归于具体特定。依据《物权法》第二百零六条之规定，最高额抵押权所担保的债权的特定化事由有以下一些。
1．约定的确定债权期间届满
约定的确定债权的期间届满，即决算期届至，此时最高额抵押权担保的债权当然应当确定，这不难理解。
2．没有约定确定债权期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。
由于实践中当事人有时没有约定的决算期或者有约定却又不明确，此时如果任由该最高额抵押权持续下去，只要主债务人仍在继续从债权人处得到融资，抵押人就不能摆脱担保责任，有可能会长期的约束债务人之外的抵押人，因此立法上需要提供保护措施。《物权法》第二百零六条第二项就是这种措施。依据该项，如果当事人没有约定确定债权期间或者约定不明确的，则抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权时，债权将被确定。需要注意的是，这个“二年”是一个固定期间，不存在中止、中断的问题，其起算点是最高额抵押权设立之日。
3．新的债权不可能发生
所谓“新的债权不可能发生”是指，债务人与债权人之间的基础法律关系已经消灭，不可能发生新的债权。例如，银行已经解除了与借款人之间的借款关系、买房与卖方已经终止了连续性买卖合同等。此时，因新的债权不可能再发生，债权不再处于变动不居的状态，自然就确定了。
4．抵押财产被查封、扣押
当抵押财产因财产保全或者执行程序而被查封或扣押时候，最高额抵押所担保的债权应当特定，这是因为：首先，因财产保全而查封抵押物的根本目的就是为了防止被由于被申请人转移、隐匿或毁损财产而造成将来判决难以执行情况的出现，如果在最高额抵押权标的物被查封后债权仍可以不特定的话，就会出现抵押人与最高额抵押权人串通，故意在抵押物被查封后连续制造虚假的债权，由于这些债权连同抵押物被查封之前产生的债权都可以从抵押物拍卖、变卖所得价款中优先受偿，财产保全的目的就完全落空了。其次，在执行程序中查封的目的是为了保证对财产的顺利换价，实现债权的清偿。它是一种临时性的措施，是为了进一步的拍卖或变卖做准备。而且查封不仅是强制执行程序的实质性开始，而且通过将被查封的财产与被执行人的其他财产分开，揭示社会公众不要就查封物进行交易，查封也具有维护交易安全的作用。既然在抵押物被查封时，抵押权人的优先受偿权不受影响，那么就必须明确最高额抵押权人优先受偿的范围，如果这个范围都没有明确的话，执行申请的债权就无法获得清偿。此外，如果在最高颧抵押权的标的物因执行程序而被查封之后，仍然不将最高额抵押全所担保的债权加以特定，债务人就有可能通过与最高额抵押权人串通恶意增加债权数额，导致查封的目的就无法实现，申请执行人的利益也无法保障。因此，当抵押物因强制执行程序而被查封后，债权应当特定。因此，《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。”
5．债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销
当债务人被宣告破产之时，依照《企业破产法》第一百零七条第二款的规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。此时，如果仍然不确定最高额抵押权担保的债权，仍任由其变动，必然有损其他破产债权人的合法权益。债务人被撤销时，依法应当清算，所以最高额抵押权担保的债权也必须特定。至于抵押人被宣告破产，依据《企业破产法》第一百零七条第二款的规定，被宣告破产的抵押人为破产人，其财产称为破产财产，最高额抵押权人虽然针对抵押财产享有别除权，但是如果任由债权继续增加，将会损害其他破产债权人的合法权益，因此也必须确定。抵押人被撤销时，最高额抵押权担保的债权必须确定的理由也是一样的。
最高额抵押权在被担保的债权特定之后，发生下列效力：首先，只有在特定时已经发生的主债权属于抵押权担保的范围，特定之后产生的债权即便是来源于基础法律关系也不属于担保的范围。至于特定时已经存在的被担保主债权的利息、违约金、损害赔偿金只有在特定时已经发生而且与主债权合计数额没有超过最高债权额限度时，才可以列人最高额抵押权担保的债权范围。其次，最高额抵押担保的债权一经特定，无论出于何种原因，担保债权的流动性随之丧失，该抵押权所担保的不特定债权变为特定债权，此时最高额抵押权的从属性与普通抵押权完全相同。
需要说明的是，并不是所有的最高额抵押权都需要办理确定登记，若发生上述最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押注销登记，此时，最高额抵押权和一般抵押权的登记类似。
